近几日，大家的朋友圈估计都被一个楼盘的新闻刷爆了。“沈城惊现2500元/平的公寓，总房款9万，3层首付即可定房”，从视频中可以看到，售楼处汇集了大量的购房者，甚至由于现场购房者人数过多，为了防疫工作导致售楼处暂停接待客户，如此火爆的场面，一时间引燃了近期相对冷清的沈城楼市。

那么，到底是真的物超所值还是跟风冲动消费？先来看看现有公寓的租售情况。

以上是位于沈阳核心商圈太原街万达新天地和奥体中心沿海国际社区的租售情况。综合来看租金回报率不高，且二手房售价参差不齐，与周边的住宅产品价格差异较大，出现二手房价差较大的主要原因是供大于求。由此可见，众人对接盘二手公寓产品的抗性是比较大的。

你需要了解的公寓真实现状

公寓无煤气，且大部分都是商用水，商用电，居住成本高，即使目前有一部分公寓是民水民电，但没有煤气对于生活依然是不方便的。如果转手进行二次交易卖家要承担16.3%的税费。这类产品在升值及保值方面表现不佳，略微上涨的部分，如果想要变现交易基本也都补充给了高额税费。因此大部分公寓一旦购买就像买车一样等于“消费”，和“投资”基本无关。

事实上公寓在北上广深这样的一线城市有不可小觑的地位。因为这些城市的共性是外地人口多，且住宅房价高。对于大部分人来说迈进住宅的门槛太高，导致公寓产品有它自己的固定客群。另外毕竟产品形式新颖，也有很多经济实力较强的高薪人群作为补充资产满足自己的喜好。从另外一个角度，由于大城市的经济发展，很多从事中小型企业经营者面对高额的写字间费用，退而求其次选择更加经济实惠的公寓产品，也可享有大城市的都市繁华。但对于二线及三线城市来说，住宅门槛相对较低，所以公寓产品主要作为小型工作室为主，那么就要考虑是否是城市的集中商业区及客流量情况，真正有价值的公寓产品当真是凤毛麟角。

40年公寓一定是坑么？

也不尽然，否则这个产品也不会立足于市场这么久。

那么什么样的情况适合买40年公寓呢？那就得说说它的优势了。

1.首先公寓不限购。现在全国的大环境基本都有限购政策，一个人最多可购置两套住宅，再有余钱没地方投资，因此众人把视线放在了公寓产品。

2、低单价，高租售比。相对住宅来说，由于公寓产品可做工作室经营，因此普遍来说租金高于住宅。另外公寓单价低，风险分散灵活度更高。

3、可经营小型工作室。比如设计，化妆，摄影，美发等，以及小微公司办公。比起写字楼来说更私密，得房率更高（写字间的得房率极低），且有很多小面积段产品，写字间普遍面积偏大，资金投入较高。

4.公寓产品层高一般在3米-3.5米（住宅2.9米-3米）空间感较好，尤其近年来流行的loft产品颇受年轻人喜爱。

很多东西没有绝对的好坏，只有相对的适合。因此，首先要明确自己的需求，不要盲从的跟风购买一些不适合自己或者不良资产，目前就沈阳而言，除了已经有稳定的资产配置，购买目的是为满足自身喜好。或者想要自主经营并经过深入调查可满足经营业态需求的购房者可以考虑，其余情况购置公寓产品还须谨慎。